Mannlicher Immobilien Beratung

Vermietete Wohnung verkaufen?

In diesem Beitrag wollen wir erörtern, ob und wie Sie eine vermietete Wohnung verkaufen können. Wir, die Immobilientreuhandkanzlei Mannlicher Immobilien, beraten Sie gern dazu und suchen ständig Wohnungen, Häuser und Grundstücke in Wien und Mödling sowie in den umliegenden Bezirken

Vermietete Wohnung verkaufen: Was ist zu beachten?

Es stellen sich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung im Vorfeld bestimmte Fragen. Im groben Überblick sind das folgende:

  • Soll prinzipiell eine Wohnung verkauft oder besser weiter vermietet werden?
  • Fallen beim Verkauf Steuern an?
  • Ist zur Hilfe ein Experte hinzuzuziehen?
  • Beeinflusst das Mietverhältnis den Wohnungswert beim Verkauf?
  • Lässt sich das Mietverhältnis vor dem Verkauf einfach auflösen?
  • Wer kauft eine vermietete Wohnung?

Diese Fragen wollen wir uns im Detail anschauen.

Wohnung: Verkaufen oder mit Mietverhältnis behalten?

Angesichts steigender Immobilienpreise stellt sich für viele Eigentümer die Frage, ob sie ihre vermietete Wohnung verkaufen oder doch weiterhin vermieten sollen, da die Vermietung ein zusätzliches Einkommen ermöglicht. Die Antwort auf diese grundlegende Frage erschließt sich aus der Betrachtung des Wohnungswertes einer vermieteten Wohnung (siehe weiter unten) und den Pflichten eines Vermieters. Diese sind umfangreich: Es sind immer wieder Installationen und Neuanschaffungen in der Wohnung zu bezahlen, die Mietzahlung ist zu überwachen und nötigenfalls einzufordern, die Mieteinnahmen unterliegen im Normalfall der Einkommensteuer. Wer diesen Aufwand scheut und die einschlägigen Probleme nicht kennt oder wer Probleme mit dem gegenwärtigen Mieter vermutet, sollte die Wohnung eher verkaufen.

Steuern beim Immobilienverkauf

Es fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf die Immobilienertragsteuer auf den Gewinn an. Die Höhe der Immobilienertragsteuer hängt mit dem Anschaffungszeitpunkt zusammen. Im Fall von sog. Altvermögen (Erwerb vor dem 1.4.2002) entspricht die Immobilienertragsteuer 4,2 % des Kaufpreises. Bei einer Umwidmung der Liegenschaft ab dem 1.1.1988 beträgt die Steuer 18 %. Im Fall von sog. Neufällen (Erwerb ab dem 1.4.2002) beträgt die Immobilienertragsteuer 30 % des Gewinns. Bei einer Erbschaft ist der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt maßgebend. Mit der Immobilienertragsteuer ist der Verkaufserlös grundsätzlich endbesteuert. Der Verkaufserlös erhöht damit nicht die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer.

Experten Beratung

Eine Beratung und Vertretung durch einen Experten ist zu empfehlen. Allein das Steuerrecht ist recht komplex, doch es kann noch andere Probleme geben. Ein Experte wird diese neutral beurteilen.

Einfluss des Mietverhältnisses auf den Wohnungswert

Es gilt grundsätzlich: Ohne Mieter lässt sich die Wohnung schneller und teurer verkaufen. Daher ist es sinnvoll, den Mieter nach etwaigen Umzugsplänen zu befragen. Dass die Wohnung durch den Mieter wertvoller wird, ist eine Legende. Hierzu müsste es eine perfekte Vertragslage und ein ideales Mietverhältnis geben. Beides ist eher selten der Fall. Wir bewerten Ihre Wohnung kostenlos und nennen Ihnen den möglichen Verkaufswert mit und ohne Mieter.

Mannlicher Immobilien: Vermietete Wohnung verkaufen?

Darf das Mietverhältnis einfach aufgelöst werden?

In Österreich gilt grundsätzlich die Regel: Kauf bricht Miete nicht. Ein unbefristeter Mietvertrag kann vom Vermieter grundsätzlich nur im Fall eines schwerwiegenden Versäumnisses des Mieters gerichtlich gekündigt werden. Demgegenüber kann der Mieter sowohl einen befristeten als auch einen unbefristeten Mietvertrag (erstmals nach Ablauf eines Jahres) unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsende kündigen.

Ein Kündigungsgrund für den Vermieter wäre auch der Eigenbedarf des Vermieters oder eines nahen Angehörigen. Im Fall der Anmeldung von Eigenbedarf muss dieser vom Vermieter glaubhaft gemacht werden, was erfahrungsgemäß in den seltensten Fällen gelingt.

Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, in den Mietvertrag eine Vertragsklausel aufzunehmen, wonach der Mietvertrag im Fall des Verkaufs der Immobilie gekündigt werden kann. Damit eine derartige Vertragsklausel vor Gericht Bestand hat, sollte diese jedenfalls von einem Anwalt verfasst werden.

Dieser Kündigungsschutz für Mieter gilt aber nicht für Ein- und Zweifamilienhäusern, für welche ab dem 1.1.2002 ein Mietvertrag abgeschlossen wurde.

An wen können Sie demnach eine vermietete Wohnung verkaufen?

Es gibt natürlich auch Interessenten für vermietete Wohnungen. Dabei handelt es sich in erster Linie um gewerbliche Investoren und Immobilienunternehmen. Zu prüfen ist im Fall des Verkaufs, ob dem Mieter vertraglich ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde und diesem die Wohnung somit anzubieten ist, bevor ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen werden kann. Sollte es dieses Vorkaufsrecht nicht geben, müssen Sie den Mieter rechtzeitig vom geplanten Verkauf in Kenntnis setzen. Um die Wohnung am Markt anbieten zu können, werden Fotos von der kaufgegenständlichen Wohnung benötigt; hierfür ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Besichtigungstermine können auch ohne Zustimmung des Mieters durchgeführt werden, müssen aber mit angemessener Vorlaufzeit angekündigt werden. Besichtigungstermine sollten jedenfalls im Beisein des Eigentümers oder eines Vertreters des Eigentümers stattfinden. Im Fall der Beauftragung von Mannlicher Immobilien übernehmen wir sämtliche Aufgaben für Sie!

Fazit

Es ist für Sie deutlich günstiger, einen erfahrenen Immobilienmakler mit dem Verkauf einer vermieteten Wohnung zu beauftragen. Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit, wenn Sie Hilfe benötigen!

Mannlicher Immobilien: Vermietete Wohnung verkaufen?