Immobilienverkauf nach Erbschaft – wann lohnt es sich?
Der Verkauf einer geerbten Immobilie bietet sich dann an, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht zu einer gemeinschaftlichen Nutzung des Objekts durchringen kann. Auch ein einzelner Erbe muss eine Lösung finden, wenn er die Immobilie nach dem Erbfall nicht selbst nutzen möchte. Muss er z. B. die Raten eines laufenden Kredits zahlen, kann er durch den Verkauf des Hauses für mehr Liquidität in seinen privaten Finanzen sorgen.
Immobilie vermieten oder verkaufen – wovon profitiert ein Eigentümer mehr?
Besteht kein Eigenbedarf, kann die Immobilie vermietet oder verkauft werden. MANNLICHER IMMOBILIEN zeigt auf, womit Hauseigentümer besser fahren: Vermietung oder doch besser Verkauf.
Für viele Eigentümer hat eine möglichst hohe Rendite Vorrang vor dem ideellen Wert des Hauses. Hier gilt es abzuwägen: Als Vermieter können Sie durch die Vermietung ein zusätzliches monatliches Einkommen generieren. Braucht der Verkäufer das Geld sofort, liegt ein Immobilienverkauf aber häufig näher, weil der Verkäufer schneller über die finanziellen Mittel verfügen kann.
Ein weiterer Nachteil der Vermietung ist, dass der Vermieter Eigentümer bleibt und somit auch die Verwaltung des Objekts übernehmen muss. Beauftragt er hiermit eine Hausverwaltung, muss er zusätzliche Kosten aufwenden. Außerdem bleibt er für seinen Mieter ein fester Ansprechpartner für alle Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Wohnung oder dem Haus ergeben.
Auch eine Erbengemeinschaft profitiert mehr von dem Verkauf einer geerbten Immobilie. Sicher könnte die Erbengemeinschaft auch problemlos als Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses auftreten. Dies würde bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft aber nur zusätzliche Problemfelder aufdecken. Die Erbengemeinschaft müsste sich in diesem Fall nicht nur auf eine gerechte Verteilung der Mieteinnahmen einigen. Auch die Verwaltung des Objekts muss einheitlich geregelt werden.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie an?
Beim Verkauf einer Immobilie müssen sich sowohl der Erbe als Verkäufer als auch der Käufer mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Im Fall des Erben ist zu prüfen, ob auf den Verkaufsgewinn die sog. Immobilienertragsteuer anfällt. Entscheidend hierbei ist, ob es sich um sog. ”Altvermögen” oder ”Neuvermögen” handelt. Als ”Neuvermögen” wird eine Immobilie bezeichnet, welche vom Erblasser (Verstorbenen) ab dem 31.3.2002 entgeltlich erworben wurde; andernfalls handelt es sich um ”Altvermögen”. Im Fall von ”Neuvermögen” kommt die Immobilienertragsteuer in Höhe von 30% des Unterschiedsbetrages zwischen dem Verkaufspreis und dem Preis, den der Erblasser seinerzeit bei der Anschaffung des Objekts bezahlt hat, zum Tragen, d.h. es wird der Mehrerlös als Bemessungsgrundlage für die 30%-ige Immobilienertragsteuer herangezogen. Wenn es sich jedoch um ”Altvermögen” handelt, hat der Erbe einen Pauschalbetrag in Höhe von 4,2% des gesamten Verkaufserlöses an das Finanzamt zu bezahlen.
Auch der unentgeltliche Erwerb einer Liegenschaft im Wege der Vererbung unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt im Allgemeinen 3,5% des zu ermittelnden Verkehrswerts der vererbten Liegenschaft. Wenn die Liegenschaft noch aus der Verlassenschaft verkauft wird und der Erbe dementsprechend gar nicht erst als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, kann sich der Erbe zumindest die Eintragungsgebühr von 1,1% ersparen.
Der Käufer hat aber in seine finanziellen Planungen sowohl Grunderwerbsteuer als auch Eintragungsgebühr aufzunehmen. Bemessungsgrundlage ist jeweils der zwischen dem Erben und dem Käufer vereinbarte Kaufpreis zuzüglich etwaiger mitübernommener Lasten.