Hauseigentümer können frei über ihre Immobilien verfügen. Dies bedeutet, das Haus oder die Wohnung kann selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden. Wir von Mannlicher Immobilien zeigen Ihnen, wie sich die Rechtslage verhält, wenn Sie ein Haus oder Wohnung aus einem Erbe verkaufen möchten.
Nur der Eigentümer einer Immobilie kann entscheiden, was mit einem Haus oder einer Wohnung geschieht. Ihm steht es frei, die Immobilie selbst zu nutzen, sie zu vermieten oder das Objekt zu verkaufen.
Geht eine Immobilie durch Testament oder per gesetzlicher Erbfolge auf einen Erben über, wird dieser mit Annahme der Erbschaft neuer Eigentümer. Der Erbe kann bestimmen, was mit der Immobilie passiert. Dabei darf er auch das Recht in Anspruch nehmen, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen.
Bestimmt ein Erblasser, dass mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Dies ist z. B. der Fall, wenn zwei Geschwister das Haus ihrer Eltern erben. Jedem Kind steht der gleiche Anteil an dem Haus zu. Für die Verwendung der Wohnung oder des Hauses ergeben sich die folgenden vier Möglichkeiten:
Können die Erben sich nicht anderweitig einigen, kommt es häufig zu einem Verkauf der Immobilie. Um einen möglichst reellen Verkaufspreis zu erzielen, beauftragt die Erbengemeinschaft einen Immobilienexperten mit einer fundierten Wertermittlung. Anschließend kann der Experte den Verkehrswert des Hauses ermitteln. Dieser dient der Eigentümergemeinschaft als Grundlage für die Bestimmung des Angebotspreises. Hierfür können die Erben auf die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers zurückgreifen.
Kann sich die Erbengemeinschaft auch nicht auf den Verkauf einer Immobilie einigen, bleibt nur noch die Möglichkeit der Teilungsklage. Als Folge dieser Teilungsklage löst sich die Erbengemeinschaft auf.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie bietet sich dann an, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht zu einer gemeinschaftlichen Nutzung des Objekts durchringen kann. Auch ein einzelner Erbe muss eine Lösung finden, wenn er die Immobilie nach dem Erbfall nicht selbst nutzen möchte. Muss er z. B. die Raten eines laufenden Kredits zahlen, kann er durch den Verkauf des Hauses für mehr Liquidität in seinen privaten Finanzen sorgen.
Besteht kein Eigenbedarf, kann die Immobilie vermietet oder verkauft werden. MANNLICHER IMMOBILIEN zeigt auf, womit Hauseigentümer besser fahren: Vermietung oder doch besser Verkauf.
Für viele Eigentümer hat eine möglichst hohe Rendite Vorrang vor dem ideellen Wert des Hauses. Hier gilt es abzuwägen: Als Vermieter können Sie durch die Vermietung ein zusätzliches monatliches Einkommen generieren. Braucht der Verkäufer das Geld sofort, liegt ein Immobilienverkauf aber häufig näher, weil der Verkäufer schneller über die finanziellen Mittel verfügen kann.
Ein weiterer Nachteil der Vermietung ist, dass der Vermieter Eigentümer bleibt und somit auch die Verwaltung des Objekts übernehmen muss. Beauftragt er hiermit eine Hausverwaltung, muss er zusätzliche Kosten aufwenden. Außerdem bleibt er für seinen Mieter ein fester Ansprechpartner für alle Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Wohnung oder dem Haus ergeben.
Auch eine Erbengemeinschaft profitiert mehr von dem Verkauf einer geerbten Immobilie. Sicher könnte die Erbengemeinschaft auch problemlos als Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses auftreten. Dies würde bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft aber nur zusätzliche Problemfelder aufdecken. Die Erbengemeinschaft müsste sich in diesem Fall nicht nur auf eine gerechte Verteilung der Mieteinnahmen einigen. Auch die Verwaltung des Objekts muss einheitlich geregelt werden.
Beim Verkauf einer Immobilie müssen sich sowohl der Erbe als Verkäufer als auch der Käufer mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Im Fall des Erben ist zu prüfen, ob auf den Verkaufsgewinn die sog. Immobilienertragsteuer anfällt. Entscheidend hierbei ist, ob es sich um sog. ”Altvermögen” oder ”Neuvermögen” handelt. Als ”Neuvermögen” wird eine Immobilie bezeichnet, welche vom Erblasser (Verstorbenen) ab dem 31.3.2002 entgeltlich erworben wurde; andernfalls handelt es sich um ”Altvermögen”. Im Fall von ”Neuvermögen” kommt die Immobilienertragsteuer in Höhe von 30% des Unterschiedsbetrages zwischen dem Verkaufspreis und dem Preis, den der Erblasser seinerzeit bei der Anschaffung des Objekts bezahlt hat, zum Tragen, d.h. es wird der Mehrerlös als Bemessungsgrundlage für die 30%-ige Immobilienertragsteuer herangezogen. Wenn es sich jedoch um ”Altvermögen” handelt, hat der Erbe einen Pauschalbetrag in Höhe von 4,2% des gesamten Verkaufserlöses an das Finanzamt zu bezahlen.
Auch der unentgeltliche Erwerb einer Liegenschaft im Wege der Vererbung unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt im Allgemeinen 3,5% des zu ermittelnden Verkehrswerts der vererbten Liegenschaft. Wenn die Liegenschaft noch aus der Verlassenschaft verkauft wird und der Erbe dementsprechend gar nicht erst als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, kann sich der Erbe zumindest die Eintragungsgebühr von 1,1% ersparen.
Der Käufer hat aber in seine finanziellen Planungen sowohl Grunderwerbsteuer als auch Eintragungsgebühr aufzunehmen. Bemessungsgrundlage ist jeweils der zwischen dem Erben und dem Käufer vereinbarte Kaufpreis zuzüglich etwaiger mitübernommener Lasten.
Wir raten vor dem Verkauf zu einer fundierten und seriösen Immobilienbewertung. Hierbei stellen wir den Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung fest. Dieser Verkehrswert bildet die Grundlage für die Kalkulation des Angebotspreises. Beauftragen Sie uns mit der kompletten Abwicklung Ihres Hausverkaufs, übernehmen wir auch alle anderen Schritte, die für einen erfolgreichen Immobilienverkauf erforderlich sind.
